Les meilleures garanties et sûretés en crowdfunding immobilier

Quelles sont les meilleures garanties pour les projets de financement participatif ?

La fiducie

En cas de défaut de l’emprunteur, le bien est transféré à un fiduciaire. Le bien peut alors être vendu et les créanciers seront remboursés en totalité ou en partie. Notre avis est que cette méthode est une des meilleures garanties, si ce n’est la meilleure, car elle offre les avantages de l’hypothèque sans les contraintes. Toutefois, il est important de vérifier que la valeur du bien est suffisante pour couvrir le montant de l’emprunt.

Notre avis : Peut-être la meilleure garantie qui permet de bénéficier des avantages de l’hypothèque sans en avoir les inconvénients.
Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l’emprunt.

L’hypothèque inscrite de premier rang

L’hypothèque inscrite de premier rang est un acte notarié. En cas de défaut de l’emprunteur, les investisseurs peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser. Notre avis est que c’est la méthode la plus sûre que vous trouverez. Toutefois, il est important de disposer des fonds nécessaires pour payer le notaire.

Notre avis : La garantie est très bonne dans ce cas, car la saisie des biens ne peut pas se faire automatiquement et il faut suivre une procédure. De plus, une hypothèque inscrite a des frais associés car elle requiert un acte notarié.
Il est donc essentiel de vérifier que la valeur du bien est suffisante pour couvrir le montant de l’emprunt.

L’hypothèque de second rang

L’hypothèque de second rang est similaire à l’hypothèque de premier rang, à l’exception que les créanciers sont remboursés après ceux de premier rang. Habituellement, le premier créancier est une banque et le second est une plateforme de crowdfunding.

Notre avis est que cette garantie est moyenne, car on est servi après la banque, sauf dans certains cas.
Par exemple, dans le cas d’un projet de marchands de biens consistant à acheter un ensemble immobilier d’une valeur de 3M€ et le revendre à 4M€, où la banque finance 2M€ et le crowdfunding 1M€, l’hypothèque de second rang peut être très bonne. En effet, la valeur de l’actif est supérieure à celle de l’hypothèque de premier rang.

La GAPD (Garantie Autonome à Première Demande)

Le garant, qui est généralement une holding ou une autre société du groupe, s’engage à verser une somme aux créanciers sur demande. L’engagement est autonome et distinct, et le garant ne peut invoquer aucune exception.

Notre avis est que nous ne sommes pas fan de cette garantie pour plusieurs raisons. Tout d’abord, le garant peut être impliqué dans de nombreux projets, ce qui rend difficile pour les investisseurs d’apprécier ce qui se passerait en cas de défaut de plusieurs projets.
De plus, il est nécessaire d’analyser la santé financière de l’entreprise qui garantit, pour savoir si elle pourrait payer la somme garantie.
Enfin, la GAPD ne protège pas en cas de défaut total de l’opérateur.

La Garantie Autonome

Le garant, qui est généralement une holding ou une autre société du groupe, s’engage à verser une somme aux créanciers selon des modalités convenues. L’engagement est autonome et distinct, et le garant ne peut invoquer aucune exception. Contrairement à la GAPD, le garant s’engage à payer selon des modalités convenues et non à première demande.

Notre avis est que nous ne sommes pas fan de cette garantie pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, le garant peut être impliqué dans de nombreux projets, ce qui rend difficile pour les investisseurs d’apprécier ce qui se passerait en cas de défaut de plusieurs projets.
De plus, il est nécessaire d’analyser la santé financière de l’entreprise qui garantit, pour savoir si elle pourrait payer la somme garantie.
En outre, les modalités ne sont généralement pas affichées sur le site.
Enfin, la garantie autonome ne protège pas en cas de défaut total de l’opérateur.

L’ordre irrévocable de paiement notarié

L’ordre irrévocable de paiement garantit donc que, lorsqu’un bien est vendu, le virement destiné à payer les investisseurs ne pourra pas être annulé par l’émetteur. Cependant, cela ne signifie pas que ces fonds seront effectivement débloqués et distribués.

Cette garantie me paraît très insuffisante car elle ne prend pas en compte le risque que la vente n’ait pas lieu. Si des complications surviennent, les créanciers de premier rang seront remboursés en priorité et s’il n’y a plus d’argent, alors l’ordre de paiement, irrévocable ou non, ne pourra pas être honoré.
Malgré cela, les bénéfices de la revente sont conservés par le notaire jusqu’à ce qu’une demande de déblocage soit effectuée. Il est important de déterminer le pourcentage qui sera reversé à la plateforme à chaque vente, par exemple 50 %.

Le Nantissement

Le nantissement est un moyen pour un créancier de se garantir en cas d’impayés. Il consiste à mettre en gage un compte, tout en laissant le détenteur en posséder la propriété. Il est possible de nantir des parts sociales, des comptes-titres ou des créances d’avances en compte courant. En cas d’impayé, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra vendre ou faire vendre les biens mis en gage afin de se rembourser en priorité par rapport aux autres créanciers.
Selon moi, le nantissement pourrait être très avantageux s’il était possible d’obtenir des informations détaillées sur le compte nanti. Malheureusement, cela ne se produit jamais lorsque l’on fait du financement participatif. Par exemple, si l’opérateur nantit un compte titre, il est essentiel de connaître la valeur et la composition du portefeuille, sans quoi il est impossible de juger de la qualité du nantissement.

La Promesse d’affectation hypothécaire

Sans une clause de conversion, la promesse d’hypothèque n’est qu’une promesse verbale et n’engage que celui qui la donne. L’opérateur peut très bien décider de ne pas inscrire une hypothèque, quelle que soit sa volonté.

Notre avis : Dans le cas où il existe une clause de conversion automatique de la promesse en hypothèque de premier rang à partir d’un certain délai, cette garantie peut être considérée comme fiable.
Par exemple, si la promesse est convertie en hypothèque inscrite après 6 mois, cela peut être considéré comme une forme de garantie viable.

En cas de défaut de paiement, le créancier peut se retourner vers la caution pour obtenir un remboursement. Il existe plusieurs types de cautionnement, dont le cautionnement simple et le cautionnement solidaire et indivisible.

Dans le premier cas, le créancier doit d’abord s’adresser au débiteur et tout mettre en œuvre pour récupérer ce qui lui est dû. Dans le deuxième cas, le créancier peut réclamer à la caution l’intégralité du montant du cautionnement dès que l’emprunteur ne respecte pas ses obligations. Des personnes physiques peuvent se porter caution, mais il est important de noter que le patrimoine de la caution n’est pas mis en gage et que la caution pourrait disparaître en cas de problème. Cette forme de cautionnement est une très mauvaise garantie car l’investisseur n’a pas de visibilité et n’a jamais accès au patrimoine de la personne qui se porte caution.