Sélection du projet
La plateforme analyse le promoteur, le bien, le LTV, les garanties et le plan de commercialisation.
Guide crowdfunding immobilier 2026
Crowdfunding immobilier :prêter aux promoteurs,avec garanties.
9 % à 12 % de rendement cible, 12 à 36 mois, hypothèque ou caution. Le comparatif de 18 plateformes, les garanties qui protègent vraiment et les risques à connaître avant de souscrire.
- Investisseur depuis 2017
- 18 plateformes suivies
- Dès 1 €
Exemple de dossier
Rénovation résidentielle · Lyon
Illustration pédagogique · novembre 2026
Rendement cible
10,5 %
avant impôts et pertes
Durée
24 mois
prorogeable
Ticket
1 000 €
exemple de souscription
LTV
60 %
marge de sécurité
LTV du projet60 %
Garantie
Hypothèque de 1er rang
Le capital reste bloqué jusqu'à l'échéance. Aucun rendement garanti.
Ticket minimum
Dès 1 €
Comprendre le crowdfunding
Qu'est-ce que le
crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l'argent à un promoteur ou à un marchand de biens via une plateforme, pour financer un projet de construction, de rénovation ou de commercialisation. Vous souscrivez une obligation ou un contrat de prêt, et vous percevez des intérêts.
Vous n'achetez pas une part du bien et vous ne devenez pas propriétaire. Vous êtes un créancier : votre rendement dépend de la capacité du promoteur à rembourser. C'est pourquoi la qualité du projet, le LTV et les garanties sont plus importants que le taux affiché.
En 2026, le marché français reste actif mais plus sélectif. Les plateformes sérieuses documentent mieux leurs garanties, leurs taux de défaut et leurs promoteurs. Les projets les plus risqués offrent 13–14 %, mais ils ne conviennent pas à un premier investissement.
À retenir avant de souscrire
- Ce n'est pas un achat immobilier : vous êtes créancier, pas propriétaire.
- Le capital est bloqué jusqu'à l'échéance, souvent 12 à 36 mois.
- Une garantie de 1er rang ne vaut pas une garantie de 2e rang.
- 9–12 %
- Rendement cible avant impôts et pertes
- 12–36
- Durée moyenne des projets, en mois
- 1 €
- Ticket minimum sur certaines plateformes
- 18
- Plateformes analysées dans l'annuaire
Le mécanisme
Comment fonctionne
un projet ?
Trois étapes, une durée de 12 à 36 mois, et un capital bloqué jusqu'au remboursement. Le rendement se construit dans la sélection du projet, pas dans le taux affiché.
Souscription
Vous investissez dans une obligation ou un prêt. Votre capital est bloqué pour la durée du projet.
Remboursement
À l'échéance, le promoteur rembourse le capital et les intérêts. Les retards et prorogations sont possibles.
Calendrier type
M0
Souscription
M12–24
Chantier & commercialisation
M24–36
Remboursement
Les durées sont indicatives. Une prorogation de 6 à 18 mois est fréquente en cas de retard de chantier ou de commercialisation.
Liquidité
Votre capital est bloqué.
Contrairement au RWA, il n'existe pas de revente instantanée. Certaines plateformes proposent un marché secondaire, mais la sortie n'est jamais garantie avant l'échéance.
Comparer avec le RWASélection 2026
Les 6 plateformes
que je recommande vraiment.
Une sélection resserrée, testée avec mon propre capital. J'ai écarté les plateformes dont les garanties, la liquidité ou la gouvernance ne tiennent pas la comparaison.
E
01EstateGuru
Le plus européenCrowdfunding · Pour diversifier
Prêts aux promoteurs européens, garantis par hypothèque de 1er ou 2e rang.
Rendement
10 – 11 %
rendement historique
Bonus
0,5 %
cashback sur 90 jours
- Ticket minimum
- 50 €
- Garantie
- Hypothèque 1er/2e rang
C
02ClubFunding
Le plus completCrowdfunding · Pour le volume
Immo, auto et luxe : le leader français des actifs réels, avec des tickets plus élevés.
Rendement
9 – 12 %
rendement cible
Bonus
100 €
dès 1 000 € investis
- Ticket minimum
- 1 000 €
- Garantie
- Actifs réels
L
03La Première Brique
Dès 1 €Crowdfunding · Pour démarrer
Des projets résidentiels sélectionnés, accessibles dès 1 € et sans frais d'entrée.
Rendement
10 – 12 %
rendement cible
Bonus
1 %
cashback sur 90 jours
- Ticket minimum
- 1 €
- Garantie
- Projets sélectionnés
H
04Homunity
Le premiumCrowdfunding · Pour la solidité
Promotion immobilière premium, adossée au groupe Tikehau et à une sélection exigeante.
Rendement
9 – 10 %
rendement moyen
Bonus
20 €
offerts à l'inscription
- Ticket minimum
- 1 000 €
- Garantie
- Groupe Tikehau
R
05Raizers
France & frontièresCrowdfunding · Pour l'international
Projets en France, Suisse et Belgique, avec une analyse fine des dossiers et des garanties.
Rendement
9 – 12 %
rendement cible
Bonus
20 €
avec le code gchevalier-44785
- Ticket minimum
- 1 000 €
- Garantie
- Garanties selon projet
C
06Crowdpear
Hypothèque 1er rangCrowdfunding · Pour la garantie
Projets lituaniens et européens avec hypothèque de 1er rang et marché secondaire.
Rendement
10,5 – 12 %
rendement cible
Bonus
15 €
offerts à l'inscription
- Ticket minimum
- 100 €
- Garantie
- Hypothèque 1er rang
Taux et bonus vérifiés le 1er novembre 2026. Ils peuvent évoluer sans préavis.
Voir l'annuaire des 18 plateformesAnnuaire complet
18 plateformes
passées au crible.
Rendements indicatifs, tickets et spécialités. Les plateformes marquées « Sélection » font partie de mon top 6. Les autres restent suivies, avec un profil différent.
Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes
| Plateforme | Rendement | Ticket | Spécialité | Pays | Avis |
|---|---|---|---|---|---|
EstateGuruSélection Lire l'avis | 10 – 11 % | 50 € | Prêts hypothéqués | Estonie | Lire |
ClubFundingSélection Lire l'avis | 9 – 12 % | 1 000 € | Immo, auto, luxe | France | Lire |
La Première BriqueSélection Lire l'avis | 10 – 12 % | 1 € | Résidentiel | France | Lire |
HomunitySélection Lire l'avis | 9 – 10 % | 1 000 € | Promotion premium | France | Lire |
RaizersSélection Lire l'avis | 9 – 12 % | 1 000 € | France, Suisse, Belgique | France | Lire |
CrowdpearSélection Lire l'avis | 10,5 – 12 % | 100 € | Hypothèque 1er rang | Lituanie | Lire |
| Lire l'avis | 9,5 % | 10 € | Obligations immobilières | France | Lire |
| Lire l'avis | 5 – 9 % | Dès 10 € | Immobilier durable | France | Lire |
| Lire l'avis | 13 – 14 % | Dès 100 € | Locatif & développement | Lettonie | Lire |
| Lire l'avis | 8 – 11 % | 100 € | Commerces & résidentiel | France | Lire |
| Lire l'avis | 9,8 – 12 % | 1 000 € | Immo & private equity | France | Lire |
| Lire l'avis | 9 – 10 % | 1 000 € | PME & immobilier | France | Lire |
| Lire l'avis | Variable | Dès 100 € | Projets courts | France | Lire |
| Lire l'avis | Variable | Variable | Projets à taille humaine | France | Lire |
| Lire l'avis | Variable | Dès 100 € | Analyse rigoureuse | France | Lire |
| Lire l'avis | 9 – 10 % | 100 € | PME, immo & impact | France | Lire |
| Lire l'avis | 10 – 12 % | 100 € | Prêts agricoles durables | Lituanie | Lire |
| Lire l'avis | 10 – 14 % | 50 € | Prêts agricoles garantis | Lettonie | Lire |
Rendements bruts indicatifs, avant impôts et pertes.
Vérifié le 1er novembre 2026
Les autres modèles
Les plateformes agricoles (Lande, InSoil) figurent dans l'annuaire pour leur dette adossée à des actifs réels. Les plateformes tokenisées (RealT, Atoa, Lofty) sont traitées dans le hub immobilier et dans le guide RWA.
Garanties & risques
Hypothèque, caution, LTV :
ce qui protège vraiment.
Une garantie n'est pas un badge marketing. Son rang, son assiette et la solvabilité de celui qui la porte déterminent ce que vous récupérez réellement en cas de défaut.
La plus protectrice
Hypothèque de 1er rang
Le prêteur est remboursé en priorité sur le produit de la vente du bien. C'est la garantie la plus solide, mais elle dépend de la valeur réelle du bien et de la procédure.
À vérifier
Hypothèque de 2e rang
Elle intervient après le créancier de 1er rang. En cas de défaut, il peut rester peu de valeur pour vous. Le rang est aussi important que l'existence de la garantie.
Dépend de la caution
Caution / achèvement
Une caution personnelle ou une garantie d'achèvement protège contre certains défauts, mais elle vaut ce que vaut la signature de la caution.
À analyser
Nantissement / privilège
Des actifs (parts de société, créances, matériel) sont mis en garantie. La protection dépend de la facilité à réaliser ces actifs en cas de défaut.
Comprendre le LTV
Le LTV (Loan-to-Value) est le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien. Un LTV de 60 % signifie que le prêt représente 60 % de la valeur du bien : il reste 40 % de marge théorique. Plus le LTV est bas, plus la garantie a de la valeur.
LTV 60 %Marge 40 %
Exemple illustratif, hors frais et procédure.
Avant de souscrire
Les 3 questions à poser.
- 01Quel est le rang de l'hypothèque : 1er ou 2e ?
- 02Quel est le LTV du projet, et sur quelle valeur est-il calculé ?
- 03Que se passe-t-il si le promoteur fait défaut ou prend du retard ?
Si la note d'information ne répond pas clairement à ces trois questions, je passe au projet suivant.
Le risque reste
Ce que la garantie ne couvre pas
- Le défaut du promoteur, qui peut bloquer le chantier et la trésorerie.
- Le retard de remboursement, souvent prorogé de 6 à 18 mois.
- L'illiquidité : votre capital est bloqué jusqu'à l'échéance.
- Les frais et la fiscalité, qui réduisent le rendement net.
Passer à l'action
Investir en crowdfunding
en 5 étapes.
Pas besoin de 50 000 € ni d'un notaire. Une méthode simple, deux ou trois plateformes, et une diversification progressive.
Vérifier son horizon
N'investissez pas un capital dont vous aurez besoin avant 2 à 3 ans. Le crowdfunding immobilier n'est pas liquide.
Choisir 2 ou 3 plateformes
Mieux vaut deux plateformes comprises qu'un catalogue de dix comptes. Commencez par EstateGuru, ClubFunding et La Première Brique.
Lire la note d'information
Garantie, rang, LTV, promoteur, durée, frais, clause de prorogation : tout doit être clair avant de souscrire.
Diversifier les projets
Plusieurs promoteurs, plusieurs villes, plusieurs échéances. Un seul projet ne doit pas représenter une part importante du portefeuille.
Suivre et déclarer
Suivez les remboursements, conservez les rapports fiscaux et déclarez les intérêts perçus chaque année.
Checklist avant la première souscription
- Horizon supérieur à 2 ans
- Rang et LTV vérifiés
- Note d'information lue
- Diversification prévue
Fiscalité 2026
Ce que vous payez
vraiment.
Les intérêts de crowdfunding immobilier sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers. Le capital remboursé n'est pas imposé : seuls les intérêts le sont.
Exemple simple
Pour 1 000 € d'intérêts perçus, le PFU de 30 % représente 300 € d'impôts. Il vous reste environ 700 € net, avant autres frais éventuels.
Si votre tranche marginale est à 0 % ou 11 %, l'option au barème progressif peut être plus favorable. Faites le calcul avec votre situation réelle.
Les intérêts
PFU 30 %Les intérêts sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % par défaut, ou au barème progressif sur option. Le capital remboursé n'est pas imposé.
2042 — case 2TR
Les pertes
Pas de compensation automatiqueUne perte sur un projet n'est pas automatiquement imputable sur vos autres revenus. Le traitement dépend de la nature du contrat et de votre situation.
À valider avec un expert
Compte étranger
Formulaire 3916Si votre compte est ouvert sur une plateforme étrangère, la déclaration du compte à l'étranger peut être obligatoire, même sans revenu perçu.
3916
Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles peuvent évoluer. Vérifiez votre situation avec un expert-comptable ou l'administration fiscale.
FAQ crowdfunding immobilier
Les questions
qui reviennent.
Rendement, garanties, liquidité, fiscalité : les réponses courtes avant de souscrire à un projet immobilier.
Poser une questionQu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l'argent à un promoteur ou à un marchand de biens via une plateforme, pour financer un projet de construction ou de rénovation. Vous percevez des intérêts à l'échéance, généralement entre 9 % et 12 % avant impôts et pertes.
Quel rendement peut-on espérer en 2026 ?
La zone de rendement cible se situe généralement entre 9 % et 12 % par an, avant impôts et pertes. Certaines plateformes ou projets plus risqués affichent 13 % à 14 %. Aucun rendement n'est garanti : un défaut peut réduire ou annuler les intérêts et une partie du capital.
Le capital est-il garanti ?
Non. Les garanties (hypothèque, caution, nantissement) réduisent le risque mais ne l'éliminent pas. Une hypothèque de 1er rang est plus protectrice qu'une hypothèque de 2e rang, et la valeur du bien peut baisser. Le capital peut être perdu en cas de défaut grave.
Quelle est la meilleure garantie ?
L'hypothèque de 1er rang est généralement la plus protectrice, car vous êtes remboursé en priorité sur le produit de la vente. Vérifiez toujours le rang, le LTV, la valeur du bien et la solvabilité du promoteur. Une garantie de 2e rang ou une caution fragile protège beaucoup moins.
Peut-on revendre avant l'échéance ?
En principe non. Le crowdfunding immobilier est illiquide : votre capital est bloqué jusqu'au remboursement final, souvent 12 à 36 mois. Certaines plateformes proposent un marché secondaire, mais la revente n'est jamais garantie.
Quel ticket minimum pour commencer ?
Dès 1 € sur certaines plateformes, 50 € chez EstateGuru, 100 € chez Crowdpear et 1 000 € chez ClubFunding, Homunity ou Raizers. Pour diversifier correctement, prévoyez plutôt quelques centaines à quelques milliers d'euros répartis sur plusieurs projets.
Comment sont imposés les intérêts ?
Les intérêts sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % par défaut, ou au barème progressif sur option. Ils se déclarent sur la 2042 (case 2TR). Si le compte est ouvert sur une plateforme étrangère, le formulaire 3916 peut être nécessaire.
Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?
Je vérifie l'ancienneté, la licence, le volume de projets financés, le taux de défaut, la qualité des garanties, le LTV moyen et la transparence des frais. Une plateforme qui affiche uniquement un rendement élevé sans documenter ses garanties n'est pas une plateforme sérieuse.
Pour aller plus loin
Les guides qui
complètent le crowdfunding.
Crowdfunding immobilier : le guide des garanties
Hypothèque, caution, LTV, rang : le guide complet des sûretés.
Lire le guideFiscalité des investissements en France
PFU, 2042, 3916 : ce que vous payez vraiment sur les intérêts.
Lire le guideImmobilier fractionné et RWA
Comparer les modèles avant de choisir votre exposition à la pierre.
Lire le guidePasser à l'action
Prêter aux promoteurs.
Pas au hasard.
Choisissez deux ou trois plateformes, lisez les garanties, diversifiez les projets. Commencez petit et vérifiez chaque remboursement.