La plateforme achète
Elle sélectionne un bien, négocie l'achat et met en place la structure juridique de détention.
Guide immobilier fractionné 2026
Immobilier fractionné :toucher des loyers,sans gérer un bien.
6 % à 12 % de rendement cible, des loyers mensuels et un ticket dès 50 €. Le comparatif de 5 plateformes, la structure juridique, la liquidité et les risques avant d'acheter vos premières parts.
- Investisseur depuis 2017
- 5 plateformes suivies
- Dès 50 €
Exemple de parts
Appartement · Prague
Coliving premium · illustration pédagogique
Rendement total
11 %
loyers + plus-value
Loyer mensuel
37,5 €
pour 5 000 € investis
Ticket
50 €
dès l'entrée
Plus-value
2 %/an
estimation, non garantie
Loyers 9 %Plus-value 2 %
Gestion
100 % déléguée à la plateforme
Loyers non garantis. La revente dépend du marché secondaire.
Ticket minimum
Dès 50 €
Comprendre le fractionné
Qu'est-ce que
l'immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné permet d'acheter une part d'un bien immobilier via une plateforme, sans l'acheter seul. La plateforme sélectionne le bien, gère l'acquisition et la location, et vous percevez une part des loyers.
Selon la plateforme, vous détenez des parts de propriété ou des obligations adossées à un bien. Cette différence change vos droits, votre fiscalité et votre capacité à revendre. C'est pourquoi il faut lire la structure avant de regarder le rendement.
Le fractionné se situe entre le crowdfunding et le RWA : plus concret qu'une obligation de promoteur, moins liquide qu'un token. Il peut générer des loyers réguliers, mais il reste un placement immobilier avec un risque de vacance, de valorisation et de plateforme.
À retenir avant d'acheter
- Vous n'achetez pas un appartement : vous achetez des parts ou des obligations.
- Les loyers ne sont pas garantis : la vacance et les impayés existent.
- La revente dépend du marché secondaire de la plateforme.
- 6–12 %
- Rendement cible selon les marchés
- 50 €
- Ticket minimum sur plusieurs plateformes
- Mensuel
- Fréquence des loyers ou dividendes
- 5
- Plateformes analysées
Le mécanisme
Comment fonctionne
le fractionné ?
La plateforme achète et gère le bien. Vous achetez des parts, vous touchez des loyers, et vous pouvez revendre sur le marché secondaire. Le diable est dans la structure.
Vous achetez des parts
Vous souscrivez des parts ou des obligations adossées au bien, selon la plateforme.
Vous percevez les loyers
Les loyers sont distribués chaque mois ou chaque trimestre. La plus-value dépend de la revente.
Ce que vous achetez
Des parts, pas les murs.
- Des parts de propriété ou des obligations adossées à un bien.
- La plateforme gère l'achat, la location et l'entretien.
- La revente dépend du marché secondaire et du prix demandé.
Fractionné vs crowdfunding
| Critère | Fractionné | Crowdfunding |
|---|---|---|
| Nature | Part de propriété ou obligation adossée à un bien | Dette d'un promoteur |
| Revenus | Loyers réguliers | Intérêts à l'échéance |
| Liquidité | Marché secondaire interne | Capital bloqué |
| Risque principal | Vacance, valorisation, gestion | Défaut du promoteur, retard |
| Ticket | Dès 50 € | Dès 1 € |
Sélection 2026
Les 5 plateformes
que je recommande vraiment.
Cinq plateformes, cinq marchés. Une sélection filtrée sur la structure, la liquidité, la qualité des biens et la transparence des frais.
F
01Fintown
Pour les loyers mensuels
Coliving premium à Prague, loyers versés chaque mois et sortie anticipée.
Rendement
10 – 14 %
rendement cible
Bonus
+2 %
sur 90 jours
- Ticket
- 50 €
- Point fort
- Loyers mensuels
I
02InRento
Pour la sécurité
Buy-to-let européen avec hypothèque de 1er rang et loyers mensuels.
Rendement
8 – 11 %
loyer + plus-value
Bonus
20 €
offerts à l'inscription
- Ticket
- 500 €
- Point fort
- Hypothèque 1er rang
T
03Tantiem
Pour la proximité
Commerces et bureaux français, sélectionnés par des professionnels.
Rendement
6 – 8 %
rendement cible
Bonus
10 €
avec le code cmRI8
- Ticket
- 100 €
- Point fort
- Actifs français
B
04Brickstarter
Pour la location saisonnière
Appartements de location courte durée sur la côte espagnole.
Rendement
8 – 11 %
rendement cible
Bonus
Sur demande
lien de parrainage
- Ticket
- 50 €
- Point fort
- Dividendes mensuels
D
05Invest Dubai
Pour la fiscalité
Immobilier de luxe à Dubaï, 0 % d'impôt local sur les revenus locatifs.
Rendement
9 – 12 %
rendement net cible
Bonus
Sur demande
lien d'accès
- Ticket
- Variable
- Point fort
- 0 % d'impôt local
Taux et bonus vérifiés le 1er novembre 2026. Ils peuvent évoluer sans préavis.
Voir l'annuaire des 5 plateformesComparatif rapide
5 plateformes
passées au crible.
Rendement, ticket, marché et liquidité. Les cinq plateformes sont dans ma sélection, mais elles ne s'adressent pas au même profil.
Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes
| Plateforme | Rendement | Ticket | Marché | Revenus | Liquidité | Avis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lire l'avis | 10 – 14 % | 50 € | Prague | Mensuels | Sortie anticipée | Lire |
| Lire l'avis | 8 – 11 % | 500 € | Europe | Mensuels | Marché secondaire | Lire |
| Lire l'avis | 6 – 8 % | 100 € | France | Réguliers | Secondaire | Lire |
| Lire l'avis | 8 – 11 % | 50 € | Espagne | Mensuels | Secondaire | Lire |
| Lire l'avis | 9 – 12 % | Variable | Dubaï | Mensuels | Variable | Lire |
Rendements bruts indicatifs, avant impôts et pertes.
Vérifié le 1er novembre 2026
Les autres modèles
Le crowdfunding immobilier (dette de promoteur) et le RWA tokenisé sont traités dans leurs guides dédiés. Les SCPI restent une alternative plus traditionnelle.
Choisir un bien
Un rendement
ne fait pas un bon bien.
L'emplacement, le taux d'occupation, la structure juridique et la liquidité comptent plus que le taux affiché sur la page d'accueil d'une plateforme.
01
Le bien et son emplacement
Un appartement bien situé, avec une demande locative réelle, se reloue plus vite et se revend mieux qu'un actif exotique.
02
Le taux d'occupation
Un rendement théorique de 10 % avec 30 % de vacance ne vaut pas 7 % avec une occupation stable. Regardez les hypothèses.
03
La structure et les frais
Parts, obligations, SCI : la nature juridique change vos droits, votre fiscalité et votre capacité à revendre.
04
La liquidité réelle
Un marché secondaire existe, mais la revente dépend du prix, de la demande et des frais de sortie.
Avant d'acheter
Les 3 questions à poser.
- 01Qui détient juridiquement le bien ?
- 02Que se passe-t-il si un locataire part ou ne paie plus ?
- 03À quel prix et dans quel délai puis-je revendre mes parts ?
Si la réponse est floue, le rendement ne compense pas le risque de structure.
Les risques
Ce que le rendement cache
- La vacance locative ou la baisse des loyers.
- La baisse de valeur du bien à la revente.
- La défaillance de la plateforme ou du gestionnaire.
- L'illiquidité et les frais de sortie.
Passer à l'action
Investir dans le fractionné
en 5 étapes.
Pas besoin de 50 000 € ni d'un notaire. Une méthode simple, un objectif clair et une diversification progressive.
Définir l'objectif
Vous cherchez des loyers mensuels, une plus-value ou les deux ? Le choix du marché et de la plateforme en dépend.
Choisir le marché
France, Prague, Espagne, Dubaï : chaque marché a sa fiscalité, sa devise, sa demande locative et son risque.
Lire la structure
Part de propriété, obligation, SCI : vérifiez qui détient le bien, quels sont vos droits et quels frais s'appliquent.
Diversifier les biens
Plusieurs immeubles, plusieurs villes, plusieurs plateformes. Un seul bien ne doit pas représenter une part importante du portefeuille.
Suivre et déclarer
Contrôlez les loyers, la vacance, la valorisation et conservez les rapports fiscaux de chaque plateforme.
Checklist avant la première part
- Objectif défini
- Structure juridique lue
- Marché et devise compris
- Scénario de revente prévu
Fiscalité 2026
Loyers et plus-value :
deux impositions.
L'immobilier fractionné peut produire deux revenus : des loyers réguliers et une plus-value à la revente. Leur traitement fiscal dépend de la structure et du pays du bien.
À retenir
- Les loyers relèvent souvent des revenus fonciers (2044).
- La revente peut générer une plus-value imposable.
- Un bien étranger ajoute des obligations déclaratives.
Les loyers
Revenus fonciersLes loyers relèvent généralement des revenus fonciers, avec déclaration 2044. Le régime dépend de la structure de détention et des charges.
2044
La plus-value
Plus-value immobilièreLa revente des parts peut générer une plus-value imposable. Le traitement dépend de la structure et de la durée de détention.
À valider avec un expert
Les revenus étrangers
Déclaration spécifiqueUn bien à Prague, en Espagne ou à Dubaï peut générer des revenus étrangers. Vérifiez la convention fiscale et les obligations déclaratives.
2042 / 2044
Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles et les conventions fiscales peuvent évoluer. Vérifiez votre situation avec un expert-comptable.
FAQ immobilier fractionné
Les questions
qui reviennent.
Loyers, revente, structure, fiscalité et risques : les réponses courtes avant d'acheter vos premières parts.
Poser une questionQu'est-ce que l'immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné permet d'acheter une part d'un bien immobilier via une plateforme, sans l'acheter seul. La plateforme gère l'acquisition et la location, et vous percevez une part des loyers et, potentiellement, une plus-value à la revente.
Quel rendement peut-on espérer en 2026 ?
Les rendements cibles se situent généralement entre 6 % et 12 % selon les marchés et les plateformes, avant impôts et pertes. Le rendement dépend du taux d'occupation, des frais, de la valorisation et de la fiscalité. Aucun rendement n'est garanti.
Fractionné ou crowdfunding immobilier : quelle différence ?
Le crowdfunding est une dette : vous prêtez à un promoteur et récupérez capital + intérêts à l'échéance. Le fractionné est une part de propriété ou une obligation adossée à un bien loué : vous percevez des loyers et pouvez revendre sur un marché secondaire.
Peut-on revendre ses parts quand on veut ?
Pas nécessairement. La revente dépend du marché secondaire de la plateforme, du prix demandé et de la demande. Certaines plateformes proposent une sortie anticipée, mais elle n'est jamais garantie et peut entraîner des frais.
Quel ticket minimum pour commencer ?
Dès 50 € chez Fintown ou Brickstarter, 100 € chez Tantiem et 500 € chez InRento. Pour diversifier correctement, prévoyez plusieurs centaines d'euros répartis sur plusieurs biens.
Qui gère le bien et les locataires ?
La plateforme ou son partenaire gère l'acquisition, la location, l'entretien et les distributions. Vous restez passif, mais vous devez vérifier la qualité du gestionnaire et la structure juridique de détention.
Comment est imposé l'immobilier fractionné ?
Les loyers relèvent souvent des revenus fonciers (2044), tandis que la revente peut générer une plus-value. La fiscalité dépend de la structure (parts, obligations, SCI) et du pays du bien. Vérifiez votre situation avec un professionnel.
Quels sont les risques ?
Vacance locative, baisse de la valeur du bien, défaillance de la plateforme ou du gestionnaire, illiquidité, frais de sortie et risque de change pour les biens étrangers. Le capital n'est pas garanti.
Pour aller plus loin
Les guides qui
complètent le fractionné.
Crowdfunding immobilier : le guide des garanties
Hypothèque, caution, LTV : les sûretés des projets de promotion.
Lire le guideImmobilier tokenisé (RWA)
La version blockchain, plus liquide en théorie, avec d'autres risques.
Lire le guideFiscalité des investissements en France
Revenus fonciers, 2044, plus-values et revenus étrangers.
Lire le guidePasser à l'action
Des loyers,
pas des travaux.
Choisissez un bien et une structure que vous comprenez, diversifiez les marchés et gardez un scénario de revente réaliste.