Die Plattform kauft
Sie wählt eine Immobilie aus, verhandelt den Kauf und richtet die rechtliche Eigentumsstruktur ein.
Ratgeber fraktioniertes Immobilien-Investment 2026
Fraktioniertes Immobilien-Investment:Mieten kassieren,ohne Immobilienverwaltung.
6 % bis 12 % Zielrendite, monatliche Mieten und ein Ticket ab 50 €. Der Vergleich von 5 Plattformen, die Rechtsstruktur, die Liquidität und die Risiken, bevor Sie Ihre ersten Anteile kaufen.
- Investor seit 2017
- 5 Plattformen beobachtet
- Ab 50 €
Beispielanteile
Wohnung · Prag
Premium-Coliving · didaktische Illustration
Gesamtrendite
11 %
Mieten + Wertzuwachs
Monatliche Miete
37,50 €
für 5.000 € investiert
Ticket
50 €
ab Einstieg
Wertzuwachs
2 %/Jahr
Schätzung, nicht garantiert
Mieten 9 %Wertzuwachs 2 %
Verwaltung
100 % an die Plattform delegiert
Mieten nicht garantiert. Der Verkauf hängt vom Zweitmarkt ab.
Mindestticket
Ab 50 €
Fraktioniertes Investment verstehen
Was ist
fraktioniertes Immobilien-Investment?
Fraktioniertes Immobilien-Investment ermöglicht es Ihnen, über eine Plattform einen Anteil an einer Immobilie zu kaufen, ohne sie allein zu erwerben. Die Plattform wählt die Immobilie aus, übernimmt den Kauf und die Vermietung, und Sie erhalten einen Anteil an den Mieten.
Je nach Plattform halten Sie Eigentumsanteile oder durch eine Immobilie besicherte Anleihen. Dieser Unterschied verändert Ihre Rechte, Ihre Besteuerung und Ihre Möglichkeit, weiterzuverkaufen. Deshalb sollten Sie die Struktur lesen, bevor Sie die Rendite betrachten.
Fraktioniertes Investment liegt zwischen Crowdfunding und RWA: konkreter als eine Anleihe eines Projektentwicklers, weniger liquide als ein Token. Es kann regelmäßige Mieten erzeugen, bleibt aber eine Immobilienanlage mit Leerstands-, Bewertungs- und Plattformrisiko.
Das Wichtigste vor dem Kauf
- Sie kaufen keine Wohnung: Sie kaufen Anteile oder Anleihen.
- Die Mieten sind nicht garantiert: Leerstand und Zahlungsausfälle kommen vor.
- Der Verkauf hängt vom Zweitmarkt der Plattform ab.
- 6–12 %
- Zielrendite je nach Markt
- 50 €
- Mindestticket bei mehreren Plattformen
- Monatlich
- Häufigkeit von Mieten oder Dividenden
- 5
- Analysierte Plattformen
Der Mechanismus
Wie funktioniert
das fraktionierte Investment?
Die Plattform kauft und verwaltet die Immobilie. Sie kaufen Anteile, erhalten Mieten und können auf dem Zweitmarkt verkaufen. Der Teufel steckt in der Struktur.
Sie kaufen Anteile
Sie zeichnen je nach Plattform Anteile oder Anleihen, die durch die Immobilie besichert sind.
Sie erhalten die Mieten
Die Mieten werden monatlich oder vierteljährlich ausgeschüttet. Der Wertzuwachs hängt vom Weiterverkauf ab.
Was Sie kaufen
Anteile, keine Wände.
- Eigentumsanteile oder durch eine Immobilie besicherte Anleihen.
- Die Plattform übernimmt Kauf, Vermietung und Instandhaltung.
- Der Verkauf hängt vom Zweitmarkt und dem verlangten Preis ab.
Fraktioniert vs Crowdfunding
| Kriterium | Fraktioniert | Crowdfunding |
|---|---|---|
| Art | Eigentumsanteil oder durch eine Immobilie besicherte Anleihe | Schuld eines Projektentwicklers |
| Erträge | Regelmäßige Mieten | Zinsen bei Fälligkeit |
| Liquidität | Interner Zweitmarkt | Blockiertes Kapital |
| Hauptrisiko | Leerstand, Bewertung, Verwaltung | Ausfall des Projektentwicklers, Verzögerung |
| Ticket | Ab 50 € | Ab 1 € |
Auswahl 2026
Die 5 Plattformen,
die ich wirklich empfehle.
Fünf Plattformen, fünf Märkte. Eine Auswahl, gefiltert nach Struktur, Liquidität, Qualität der Immobilien und Kostentransparenz.
F
01Fintown
Für monatliche Mieten
Premium-Coliving in Prag, monatliche Mietzahlungen und vorzeitiger Ausstieg.
Rendite
10 – 14 %
Zielrendite
Bonus
+2 %
über 90 Tage
- Ticket
- 50 €
- Stärke
- Monatliche Mieten
I
02InRento
Für die Sicherheit
Europäisches Buy-to-let mit erstrangiger Hypothek und monatlichen Mieten.
Rendite
8 – 11 %
Miete + Wertzuwachs
Bonus
20 €
bei der Anmeldung gratis
- Ticket
- 500 €
- Stärke
- Erstrangige Hypothek
T
03Tantiem
Für die Nähe
Französische Geschäftsflächen und Büros, von Fachleuten ausgewählt.
Rendite
6 – 8 %
Zielrendite
Bonus
10 €
mit dem Code cmRI8
- Ticket
- 100 €
- Stärke
- Französische Objekte
B
04Brickstarter
Für die Saisonvermietung
Ferienwohnungen für Kurzzeitvermietung an der spanischen Küste.
Rendite
8 – 11 %
Zielrendite
Bonus
Auf Anfrage
Empfehlungslink
- Ticket
- 50 €
- Stärke
- Monatliche Dividenden
D
05Invest Dubai
Für die Steuern
Luxusimmobilien in Dubai, 0 % lokale Steuer auf Mieteinnahmen.
Rendite
9 – 12 %
angestrebte Nettorendite
Bonus
Auf Anfrage
Zugangslink
- Ticket
- Variabel
- Stärke
- 0 % lokale Steuer
Zinsen und Boni geprüft am 1. November 2026. Sie können sich ohne Vorankündigung ändern.
Das Verzeichnis der 5 Plattformen ansehenKurzer Vergleich
5 Plattformen
unter die Lupe genommen.
Rendite, Ticket, Markt und Liquidität. Alle fünf Plattformen gehören zu meiner Auswahl, richten sich aber nicht an dasselbe Profil.
Wischen Sie in der Tabelle, um alle Spalten zu sehen
| Plattform | Rendite | Ticket | Markt | Erträge | Liquidität | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bewertung lesen | 10 – 14 % | 50 € | Prag | Monatlich | Vorzeitiger Ausstieg | Lesen |
| Bewertung lesen | 8 – 11 % | 500 € | Europa | Monatlich | Zweitmarkt | Lesen |
| Bewertung lesen | 6 – 8 % | 100 € | Frankreich | Regelmäßig | Sekundär | Lesen |
| Bewertung lesen | 8 – 11 % | 50 € | Spanien | Monatlich | Sekundär | Lesen |
| Bewertung lesen | 9 – 12 % | Variabel | Dubai | Monatlich | Variabel | Lesen |
Indikative Bruttorenditen, vor Steuern und Verlusten.
Geprüft am 1. November 2026
Die anderen Modelle
Das Immobilien-Crowdfunding (Schuld eines Projektentwicklers) und das tokenisierte RWA werden in ihren eigenen Ratgebern behandelt. SCPI bleiben eine traditionellere Alternative.
Eine Immobilie wählen
Eine Rendite
macht noch keine gute Immobilie.
Lage, Auslastung, Rechtsstruktur und Liquidität zählen mehr als die Rendite, die auf der Startseite einer Plattform beworben wird.
01
Die Immobilie und ihre Lage
Eine gut gelegene Wohnung mit echter Mietnachfrage lässt sich schneller neu vermieten und besser verkaufen als ein exotisches Objekt.
02
Die Auslastung
Eine theoretische Rendite von 10 % bei 30 % Leerstand ist nicht so viel wert wie 7 % bei stabiler Auslastung. Prüfen Sie die Annahmen.
03
Die Struktur und die Kosten
Anteile, Anleihen, SCI: Die rechtliche Natur verändert Ihre Rechte, Ihre Steuern und Ihre Fähigkeit, weiterzuverkaufen.
04
Die tatsächliche Liquidität
Ein Zweitmarkt existiert, aber der Verkauf hängt vom Preis, der Nachfrage und den Ausstiegskosten ab.
Vor dem Kauf
Die 3 Fragen, die Sie stellen sollten.
- 01Wer hält die Immobilie rechtlich?
- 02Was passiert, wenn ein Mieter auszieht oder nicht mehr zahlt?
- 03Zu welchem Preis und in welchem Zeitraum kann ich meine Anteile verkaufen?
Ist die Antwort unklar, wiegt die Rendite das Strukturrisiko nicht auf.
Die Risiken
Was die Rendite verbirgt
- Leerstand oder sinkende Mieten.
- Ein Wertverlust der Immobilie beim Weiterverkauf.
- Der Ausfall der Plattform oder des Verwalters.
- Illiquidität und Ausstiegskosten.
Jetzt handeln
In fraktioniertes Immobilien-Investment investieren
in 5 Schritten.
Sie brauchen weder 50.000 € noch einen Notar. Eine einfache Methode, ein klares Ziel und schrittweise Diversifikation.
Das Ziel definieren
Suchen Sie monatliche Mieten, einen Wertzuwachs oder beides? Die Wahl von Markt und Plattform hängt davon ab.
Den Markt wählen
Frankreich, Prag, Spanien, Dubai: Jeder Markt hat seine Steuern, seine Währung, seine Mietnachfrage und sein Risiko.
Die Struktur lesen
Eigentumsanteil, Anleihe, SCI: Prüfen Sie, wer die Immobilie hält, welche Rechte Sie haben und welche Kosten anfallen.
Über Immobilien diversifizieren
Mehrere Gebäude, mehrere Städte, mehrere Plattformen. Eine einzelne Immobilie sollte keinen großen Anteil am Portfolio ausmachen.
Verfolgen und erklären
Prüfen Sie Mieten, Leerstand und Bewertung, und bewahren Sie die Steuerberichte jeder Plattform auf.
Checkliste vor dem ersten Anteil
- Ziel definiert
- Rechtsstruktur gelesen
- Markt und Währung verstanden
- Verkaufsszenario geplant
Steuern 2026
Mieten und Wertzuwachs:
zwei Besteuerungen.
Fraktioniertes Immobilien-Investment kann zwei Arten von Erträgen erzeugen: regelmäßige Mieten und einen Wertzuwachs beim Verkauf. Die steuerliche Behandlung hängt von der Struktur und dem Land der Immobilie ab.
Das Wichtigste
- Mieten fallen oft unter die Mieteinkünfte (2044).
- Der Verkauf kann einen steuerpflichtigen Wertzuwachs erzeugen.
- Eine ausländische Immobilie bringt zusätzliche Erklärungspflichten mit sich.
Die Mieten
MieteinkünfteMieten fallen in der Regel unter die Mieteinkünfte, mit Formular 2044. Die Regelung hängt von der Eigentumsstruktur und den Kosten ab.
2044
Der Wertzuwachs
Immobilien-WertzuwachsDer Verkauf der Anteile kann einen steuerpflichtigen Wertzuwachs erzeugen. Die Behandlung hängt von der Struktur und der Haltedauer ab.
Mit einem Experten zu klären
Ausländische Erträge
Besondere ErklärungEine Immobilie in Prag, Spanien oder Dubai kann ausländische Erträge erzeugen. Prüfen Sie das Doppelbesteuerungsabkommen und Ihre Erklärungspflichten.
2042 / 2044
Allgemeine Information, keine personalisierte Steuerberatung. Regeln und Doppelbesteuerungsabkommen können sich ändern. Prüfen Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater.
FAQ fraktioniertes Immobilien-Investment
Die Fragen
die immer wiederkommen.
Mieten, Verkauf, Struktur, Steuern und Risiken: kurze Antworten, bevor Sie Ihre ersten Anteile kaufen.
Frage stellenWas ist fraktioniertes Immobilien-Investment?
Fraktioniertes Immobilien-Investment ermöglicht es Ihnen, über eine Plattform einen Anteil an einer Immobilie zu kaufen, ohne sie allein zu erwerben. Die Plattform übernimmt den Kauf und die Vermietung, und Sie erhalten einen Anteil an den Mieten und möglicherweise einen Wertzuwachs beim Verkauf.
Welche Rendite ist 2026 zu erwarten?
Die Zielrenditen liegen je nach Markt und Plattform in der Regel zwischen 6 % und 12 %, vor Steuern und Verlusten. Die Rendite hängt von der Auslastung, den Kosten, der Bewertung und den Steuern ab. Keine Rendite ist garantiert.
Fraktioniert oder Immobilien-Crowdfunding: Was ist der Unterschied?
Crowdfunding ist eine Schuld: Sie verleihen Geld an einen Projektentwickler und erhalten bei Fälligkeit Kapital plus Zinsen zurück. Fraktioniert ist ein Eigentumsanteil oder eine durch eine vermietete Immobilie besicherte Anleihe: Sie erhalten Mieten und können auf einem Zweitmarkt verkaufen.
Kann man seine Anteile jederzeit verkaufen?
Nicht unbedingt. Der Verkauf hängt vom Zweitmarkt der Plattform, dem verlangten Preis und der Nachfrage ab. Einige Plattformen bieten einen vorzeitigen Ausstieg an, doch dieser ist nie garantiert und kann Kosten verursachen.
Welches Mindestticket gilt für den Start?
Ab 50 € bei Fintown oder Brickstarter, 100 € bei Tantiem und 500 € bei InRento. Für eine ordentliche Diversifikation sollten Sie mehrere hundert Euro über mehrere Immobilien verteilt einplanen.
Wer verwaltet die Immobilie und die Mieter?
Die Plattform oder ihr Partner übernimmt Kauf, Vermietung, Instandhaltung und Ausschüttungen. Sie bleiben passiv, müssen aber die Qualität des Verwalters und die rechtliche Eigentumsstruktur prüfen.
Wie wird fraktioniertes Immobilien-Investment besteuert?
Mieten fallen oft unter die Mieteinkünfte (2044), während der Verkauf einen Wertzuwachs erzeugen kann. Die Besteuerung hängt von der Struktur (Anteile, Anleihen, SCI) und dem Land der Immobilie ab. Prüfen Sie Ihre Situation mit einem Fachmann.
Welche Risiken bestehen?
Leerstand, Wertverlust der Immobilie, Ausfall der Plattform oder des Verwalters, Illiquidität, Ausstiegskosten und Währungsrisiko bei ausländischen Immobilien. Das Kapital ist nicht garantiert.
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fraktioniertes Investment ergänzen.
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Mieten,
keine Renovierungsarbeiten.
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