Projektauswahl
Die Plattform analysiert den Projektentwickler, die Immobilie, den LTV, die Sicherheiten und den Vermarktungsplan.
Ratgeber Immobilien-Crowdfunding 2026
Immobilien-Crowdfunding:an Projektentwickler verleihen,mit Sicherheiten.
9 % bis 12 % Zielrendite, 12 bis 36 Monate, Hypothek oder Bürgschaft. Der Vergleich von 18 Plattformen, die Sicherheiten, die wirklich schützen, und die Risiken, die Sie vor der Zeichnung kennen sollten.
- Investor seit 2017
- 18 Plattformen beobachtet
- Ab 1 €
Beispielprojekt
Wohnungssanierung · Lyon
Illustratives Beispiel · November 2026
Zielrendite
10,5 %
vor Steuern und Verlusten
Laufzeit
24 Monate
verlängerbar
Ticket
1.000 €
Beispielzeichnung
LTV
60 %
Sicherheitsmarge
LTV des Projekts60 %
Sicherheit
Hypothek ersten Ranges
Das Kapital bleibt bis zur Fälligkeit gebunden. Keine garantierte Rendite.
Mindestticket
Ab 1 €
Crowdfunding verstehen
Was ist
Immobilien- Crowdfunding?
Immobilien-Crowdfunding bedeutet, über eine Plattform Geld an einen Projektentwickler zu verleihen oder an einen Immobilienhändler, um ein Bau-, Sanierungs- oder Vermarktungsprojekt zu finanzieren. Sie zeichnen eine Anleihe oder einen Darlehensvertrag und erhalten Zinsen.
Sie kaufen keinen Anteil an der Immobilie und werden nicht Eigentümer. Sie sind Gläubiger: Ihre Rendite hängt davon ab, ob der Projektentwickler zurückzahlen kann. Deshalb sind die Qualität des Projekts, der LTV und die Sicherheiten wichtiger als der beworbene Zins.
2026 bleibt der französische Markt aktiv, aber selektiver. Seriöse Plattformen dokumentieren ihre Sicherheiten, Ausfallquoten und Projektentwickler besser. Die riskantesten Projekte bieten 13–14 %, sie eignen sich aber nicht für eine erste Investition.
Das Wichtigste vor der Zeichnung
- Das ist kein Immobilienkauf: Sie sind Gläubiger, nicht Eigentümer.
- Das Kapital ist bis zur Fälligkeit gebunden, oft 12 bis 36 Monate.
- Eine Sicherheit ersten Ranges ist nicht dasselbe wie eine zweiten Ranges.
- 9 – 12 %
- Zielrendite vor Steuern und Verlusten
- 12 – 36
- Durchschnittliche Projektlaufzeit in Monaten
- 1 €
- Mindestticket bei einigen Plattformen
- 18
- Im Verzeichnis analysierte Plattformen
Das Prinzip
Wie funktioniert
ein Projekt?
Drei Schritte, eine Laufzeit von 12 bis 36 Monaten und Kapital, das bis zur Rückzahlung gebunden ist. Die Rendite entsteht bei der Projektauswahl, nicht im beworbenen Zins.
Zeichnung
Sie investieren in eine Anleihe oder ein Darlehen. Ihr Kapital ist für die Laufzeit des Projekts gebunden.
Rückzahlung
Zur Fälligkeit zahlt der Projektentwickler Kapital und Zinsen zurück. Verzögerungen und Verlängerungen sind möglich.
Typischer Zeitplan
M0
Zeichnung
M12–24
Bau & Vermarktung
M24–36
Rückzahlung
Die Laufzeiten sind indikativ. Bei Verzögerungen im Bau oder in der Vermarktung ist eine Verlängerung um 6 bis 18 Monate häufig.
Liquidität
Ihr Kapital ist gebunden.
Anders als bei RWA gibt es keinen sofortigen Weiterverkauf. Einige Plattformen bieten einen Zweitmarkt, aber ein Ausstieg vor der Fälligkeit ist nie garantiert.
Mit RWA vergleichenAuswahl 2026
Die 6 Plattformen,
die ich wirklich empfehle.
Eine bewusst enge Auswahl, mit meinem eigenen Kapital getestet. Ich habe Plattformen aussortiert, deren Sicherheiten, Liquidität oder Governance dem Vergleich nicht standhalten.
E
01EstateGuru
Am europäischstenCrowdfunding · Zum Diversifizieren
Darlehen an europäische Projektentwickler, besichert durch eine Hypothek ersten oder zweiten Ranges.
Rendite
10 – 11 %
historische Rendite
Bonus
0,5 %
Cashback über 90 Tage
- Mindestticket
- 50 €
- Sicherheit
- Hypothek 1./2. Ranges
C
02ClubFunding
Am umfassendstenCrowdfunding · Für das Volumen
Immobilien, Autos und Luxus: der französische Marktführer für reale Vermögenswerte, mit höheren Tickets.
Rendite
9 – 12 %
Zielrendite
Bonus
100 €
ab 1.000 € investiert
- Mindestticket
- 1.000 €
- Sicherheit
- Reale Vermögenswerte
L
03La Première Brique
Ab 1 €Crowdfunding · Für den Einstieg
Ausgewählte Wohnprojekte, zugänglich ab 1 € und ohne Einstiegsgebühren.
Rendite
10 – 12 %
Zielrendite
Bonus
1 %
Cashback über 90 Tage
- Mindestticket
- 1 €
- Sicherheit
- Ausgewählte Projekte
H
04Homunity
Das Premium-AngebotCrowdfunding · Für die Solidität
Premium-Projektentwicklung, gestützt auf die Tikehau-Gruppe und eine anspruchsvolle Auswahl.
Rendite
9 – 10 %
durchschnittliche Rendite
Bonus
20 €
bei der Anmeldung geschenkt
- Mindestticket
- 1.000 €
- Sicherheit
- Tikehau-Gruppe
R
05Raizers
Frankreich & NachbarländerCrowdfunding · Für internationale Streuung
Projekte in Frankreich, der Schweiz und Belgien, mit einer detaillierten Prüfung der Unterlagen und Sicherheiten.
Rendite
9 – 12 %
Zielrendite
Bonus
20 €
mit dem Code gchevalier-44785
- Mindestticket
- 1.000 €
- Sicherheit
- Sicherheiten je nach Projekt
C
06Crowdpear
Hypothek ersten RangesCrowdfunding · Für die Sicherheit
Litauische und europäische Projekte mit Hypothek ersten Ranges und Zweitmarkt.
Rendite
10,5 – 12 %
Zielrendite
Bonus
15 €
bei der Anmeldung geschenkt
- Mindestticket
- 100 €
- Sicherheit
- Hypothek ersten Ranges
Zinsen und Boni geprüft am 1. November 2026. Sie können sich ohne Vorankündigung ändern.
Das Verzeichnis der 18 Plattformen ansehenVollständiges Verzeichnis
18 Plattformen
unter die Lupe genommen.
Indikative Renditen, Tickets und Spezialitäten. Mit „Auswahl“ markierte Plattformen gehören zu meinen Top 6. Die anderen werden weiter beobachtet, mit einem anderen Profil.
Wischen Sie in der Tabelle, um alle Spalten zu sehen
| Plattform | Rendite | Ticket | Spezialität | Land | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|
EstateGuruAuswahl Bewertung lesen | 10 – 11 % | 50 € | Hypothekendarlehen | Estland | Lesen |
ClubFundingAuswahl Bewertung lesen | 9 – 12 % | 1.000 € | Immobilien, Autos, Luxus | Frankreich | Lesen |
La Première BriqueAuswahl Bewertung lesen | 10 – 12 % | 1 € | Wohnimmobilien | Frankreich | Lesen |
HomunityAuswahl Bewertung lesen | 9 – 10 % | 1.000 € | Premium-Projektentwicklung | Frankreich | Lesen |
RaizersAuswahl Bewertung lesen | 9 – 12 % | 1.000 € | Frankreich, Schweiz, Belgien | Frankreich | Lesen |
CrowdpearAuswahl Bewertung lesen | 10,5 – 12 % | 100 € | Hypothek ersten Ranges | Litauen | Lesen |
| Bewertung lesen | 9,5 % | 10 € | Immobilienanleihen | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | 5 – 9 % | Ab 10 € | Nachhaltige Immobilien | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | 13 – 14 % | Ab 100 € | Vermietung & Entwicklung | Lettland | Lesen |
| Bewertung lesen | 8 – 11 % | 100 € | Handel & Wohnen | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | 9,8 – 12 % | 1.000 € | Immobilien & Private Equity | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | 9 – 10 % | 1.000 € | KMU & Immobilien | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | Variabel | Ab 100 € | Kurzfristige Projekte | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | Variabel | Variabel | Projekte im menschlichen Maßstab | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | Variabel | Ab 100 € | Sorgfältige Analyse | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | 9 – 10 % | 100 € | KMU, Immobilien & Impact | Frankreich | Lesen |
| Bewertung lesen | 10 – 12 % | 100 € | Nachhaltige Agrardarlehen | Litauen | Lesen |
| Bewertung lesen | 10 – 14 % | 50 € | Besicherte Agrardarlehen | Lettland | Lesen |
Indikative Bruttorenditen, vor Steuern und Verlusten.
Geprüft am 1. November 2026
Die anderen Modelle
Die landwirtschaftlichen Plattformen (Lande, InSoil) erscheinen im Verzeichnis wegen ihrer durch Sachwerte besicherten Schulden. Tokenisierte Plattformen (RealT, Atoa, Lofty) werden im Immobilien-Hub und im RWA-Ratgeber behandelt.
Sicherheiten & Risiken
Hypothek, Bürgschaft, LTV:
was wirklich schützt.
Eine Sicherheit ist kein Marketing-Abzeichen. Ihr Rang, ihr Umfang und die Bonität des Sicherungsgebers bestimmen, was Sie bei einem Ausfall tatsächlich zurückerhalten.
Die schützendste
Hypothek ersten Ranges
Der Darlehensgeber wird vorrangig aus dem Erlös des Verkaufs der Immobilie befriedigt. Das ist die stärkste Sicherheit, sie hängt aber vom tatsächlichen Wert der Immobilie und vom Verfahren ab.
Zu prüfen
Hypothek zweiten Ranges
Sie greift erst nach dem Gläubiger ersten Ranges. Bei einem Ausfall kann für Sie wenig Wert übrig bleiben. Der Rang ist ebenso wichtig wie die Existenz der Sicherheit.
Hängt von der Bürgschaft ab
Bürgschaft / Fertigstellungsgarantie
Eine persönliche Bürgschaft oder eine Fertigstellungsgarantie schützt vor bestimmten Ausfällen, ist aber nur so viel wert wie die Unterschrift des Bürgen.
Zu analysieren
Verpfändung / Vorrecht
Vermögenswerte (Unternehmensanteile, Forderungen, Ausrüstung) werden als Sicherheit gestellt. Der Schutz hängt davon ab, wie leicht diese Werte bei einem Ausfall verwertet werden können.
Den LTV verstehen
Der LTV (Loan-to-Value) ist das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert. Ein LTV von 60 % bedeutet, dass das Darlehen 60 % des Immobilienwerts ausmacht: Es bleiben 40 % theoretische Marge. Je niedriger der LTV, desto wertvoller die Sicherheit.
LTV 60 %Marge 40 %
Illustratives Beispiel, ohne Kosten und Verfahren.
Vor der Zeichnung
Die 3 Fragen, die Sie stellen sollten.
- 01Welchen Rang hat die Hypothek: erster oder zweiter?
- 02Wie hoch ist der LTV des Projekts, und auf welchen Wert bezieht er sich?
- 03Was passiert, wenn der Projektentwickler ausfällt oder in Verzug gerät?
Wenn das Informationsdokument diese drei Fragen nicht klar beantwortet, gehe ich zum nächsten Projekt über.
Das Risiko bleibt
Wovor die Sicherheit nicht schützt
- Der Ausfall des Projektentwicklers, der Bau und Liquidität blockieren kann.
- Verzögerte Rückzahlung, oft um 6 bis 18 Monate verlängert.
- Illiquidität: Ihr Kapital ist bis zur Fälligkeit gebunden.
- Gebühren und Steuern, die die Nettorendite senken.
Jetzt handeln
In Crowdfunding investieren
in 5 Schritten.
Sie brauchen weder 50.000 € noch einen Notar. Eine einfache Methode, zwei oder drei Plattformen und schrittweise Diversifikation.
Den Horizont prüfen
Investieren Sie kein Kapital, das Sie vor 2 bis 3 Jahren benötigen. Immobilien-Crowdfunding ist nicht liquide.
2 oder 3 Plattformen wählen
Zwei verstandene Plattformen sind besser als ein Katalog mit zehn Konten. Beginnen Sie mit EstateGuru, ClubFunding und La Première Brique.
Das Informationsdokument lesen
Sicherheit, Rang, LTV, Projektentwickler, Laufzeit, Gebühren, Verlängerungsklausel: Alles muss vor der Zeichnung klar sein.
Über Projekte diversifizieren
Mehrere Projektentwickler, mehrere Städte, mehrere Fälligkeiten. Ein einzelnes Projekt darf keinen großen Anteil am Portfolio ausmachen.
Verfolgen und erklären
Verfolgen Sie die Rückzahlungen, bewahren Sie die Steuerberichte auf und erklären Sie die erhaltenen Zinsen jedes Jahr.
Checkliste vor der ersten Zeichnung
- Horizont über 2 Jahre
- Rang und LTV geprüft
- Informationsdokument gelesen
- Diversifikation geplant
Steuern 2026
Was Sie wirklich
zahlen.
Zinsen aus Immobilien-Crowdfunding werden als Kapitaleinkünfte besteuert. Das zurückgezahlte Kapital ist steuerfrei: Nur die Zinsen werden besteuert.
Einfaches Beispiel
Bei 1.000 € Zinsen entspricht die 30-prozentige Pauschalsteuer 300 € Steuern. Es bleiben rund 700 € netto, vor weiteren Kosten.
Liegt Ihr Grenzsteuersatz bei 0 % oder 11 %, kann die Option nach dem progressiven Tarif günstiger sein. Rechnen Sie mit Ihrer realen Situation.
Die Zinsen
Pauschalsteuer 30 %Die Zinsen werden standardmäßig mit der Pauschalsteuer von 30 % besteuert oder auf Option mit dem progressiven Tarif. Das zurückgezahlte Kapital ist steuerfrei.
2042 — Feld 2TR
Die Verluste
Keine automatische VerrechnungEin Verlust aus einem Projekt kann nicht automatisch mit Ihren anderen Einkünften verrechnet werden. Die Behandlung hängt von der Art des Vertrags und Ihrer Situation ab.
Mit einem Experten zu klären
Ausländisches Konto
Formular 3916Wenn Ihr Konto bei einer ausländischen Plattform eröffnet ist, kann die Meldung des Auslandskontos verpflichtend sein, selbst ohne erhaltene Einkünfte.
3916
Allgemeine Information, keine personalisierte Steuerberatung. Regeln können sich ändern. Prüfen Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater oder der Steuerverwaltung.
FAQ Immobilien-Crowdfunding
Die Fragen
die immer wiederkommen.
Rendite, Sicherheiten, Liquidität, Steuern: kurze Antworten, bevor Sie in ein Immobilienprojekt zeichnen.
Frage stellenWas ist Immobilien-Crowdfunding?
Immobilien-Crowdfunding bedeutet, über eine Plattform Geld an einen Projektentwickler oder einen Immobilienhändler zu verleihen, um ein Bau- oder Sanierungsprojekt zu finanzieren. Sie erhalten Zinsen zur Fälligkeit, in der Regel zwischen 9 % und 12 % vor Steuern und Verlusten.
Welche Rendite ist 2026 zu erwarten?
Die Zielrendite liegt in der Regel zwischen 9 % und 12 % pro Jahr, vor Steuern und Verlusten. Einige Plattformen oder riskantere Projekte werben mit 13 % bis 14 %. Keine Rendite ist garantiert: Ein Ausfall kann die Zinsen und einen Teil des Kapitals reduzieren oder aufheben.
Ist das Kapital garantiert?
Nein. Sicherheiten (Hypothek, Bürgschaft, Verpfändung) reduzieren das Risiko, beseitigen es aber nicht. Eine Hypothek ersten Ranges schützt besser als eine Hypothek zweiten Ranges, und der Wert der Immobilie kann fallen. Bei einem schweren Ausfall kann das Kapital verloren gehen.
Welche ist die beste Sicherheit?
Eine Hypothek ersten Ranges ist in der Regel am schützendsten, da Sie vorrangig aus dem Verkaufserlös befriedigt werden. Prüfen Sie immer den Rang, den LTV, den Wert der Immobilie und die Bonität des Projektentwicklers. Eine Sicherheit zweiten Ranges oder eine schwache Bürgschaft schützt deutlich weniger.
Kann man vor der Fälligkeit verkaufen?
Grundsätzlich nein. Immobilien-Crowdfunding ist illiquide: Ihr Kapital ist bis zur endgültigen Rückzahlung gebunden, oft 12 bis 36 Monate. Einige Plattformen bieten einen Zweitmarkt, aber ein Weiterverkauf ist nie garantiert.
Welches Mindestticket braucht man für den Start?
Ab 1 € bei einigen Plattformen, 50 € bei EstateGuru, 100 € bei Crowdpear und 1.000 € bei ClubFunding, Homunity oder Raizers. Für eine gute Diversifikation planen Sie eher einige hundert bis einige tausend Euro über mehrere Projekte ein.
Wie werden die Zinsen besteuert?
Die Zinsen werden standardmäßig mit der Pauschalsteuer von 30 % besteuert oder auf Option mit dem progressiven Tarif. Sie werden auf der 2042 erklärt (Feld 2TR). Ist das Konto bei einer ausländischen Plattform eröffnet, kann das Formular 3916 erforderlich sein.
Wie wählt man eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform?
Ich prüfe das Alter, die Lizenz, das Volumen der finanzierten Projekte, die Ausfallquote, die Qualität der Sicherheiten, den durchschnittlichen LTV und die Transparenz der Gebühren. Eine Plattform, die nur eine hohe Rendite bewirbt, ohne ihre Sicherheiten zu dokumentieren, ist keine seriöse Plattform.
Weiterlesen
Die Ratgeber, die
Crowdfunding ergänzen.
Immobilien-Crowdfunding: der Ratgeber zu Sicherheiten
Hypothek, Bürgschaft, LTV, Rang: der komplette Ratgeber zu Sicherheiten.
Ratgeber lesenBesteuerung von Investitionen in Frankreich
Pauschalsteuer, 2042, 3916: was Sie auf Zinsen wirklich zahlen.
Ratgeber lesenFraktioniertes Immobilien-Investment und RWA
Vergleichen Sie die Modelle, bevor Sie Ihre Immobilienexposition wählen.
Ratgeber lesenJetzt handeln
An Projektentwickler verleihen.
Nicht dem Zufall.
Wählen Sie zwei oder drei Plattformen, lesen Sie die Sicherheiten, diversifizieren Sie über Projekte. Fangen Sie klein an und prüfen Sie jede Rückzahlung.