Projectselectie
Het platform analyseert de projectontwikkelaar, het pand, de LTV, de garanties en het verkoopplan.
Gids vastgoedcrowdfunding 2026
Vastgoedcrowdfunding:lenen aan projectontwikkelaars,met garanties.
9% tot 12% doelrendement, 12 tot 36 maanden, hypotheek of borgstelling. De vergelijking van 18 platformen, de garanties die echt beschermen en de risico's die u moet kennen voordat u intekent.
- Belegger sinds 2017
- 18 platformen gevolgd
- Vanaf € 1
Voorbeelddossier
Renovatie woning · Lyon
Illustratief voorbeeld · november 2026
Doelrendement
10,5%
vóór belastingen en verliezen
Looptijd
24 maanden
verlengbaar
Ticket
€ 1.000
voorbeeldintekening
LTV
60%
veiligheidsmarge
LTV van het project60%
Garantie
Hypotheek eerste rang
Het kapitaal blijft geblokkeerd tot de einddatum. Geen gegarandeerd rendement.
Minimaal ticket
Vanaf € 1
Crowdfunding begrijpen
Wat is
vastgoed- crowdfunding?
Vastgoedcrowdfunding betekent via een platform geld lenen aan een projectontwikkelaar of aan een handelaar in vastgoed, om een bouw-, renovatie- of verkoopproject te financieren. U tekent een obligatie of een leningsovereenkomst en ontvangt rente.
U koopt geen aandeel in het pand en wordt geen eigenaar. U bent schuldeiser: uw rendement hangt af van het vermogen van de projectontwikkelaar om terug te betalen. Daarom zijn de kwaliteit van het project, de LTV en de garanties belangrijker dan de geadverteerde rente.
In 2026 blijft de Franse markt actief, maar selectiever. Serieuze platformen documenteren hun garanties, wanbetalingscijfers en projectontwikkelaars beter. De riskantste projecten bieden 13–14%, maar zijn niet geschikt voor een eerste belegging.
Belangrijk voor u intekent
- Dit is geen vastgoedaankoop: u bent schuldeiser, geen eigenaar.
- Het kapitaal is geblokkeerd tot de einddatum, vaak 12 tot 36 maanden.
- Een garantie eerste rang is niet hetzelfde als een garantie tweede rang.
- 9 – 12%
- Doelrendement vóór belastingen en verliezen
- 12 – 36
- Gemiddelde looptijd van projecten, in maanden
- € 1
- Minimaal ticket bij sommige platformen
- 18
- Platformen geanalyseerd in het overzicht
Het mechanisme
Hoe werkt
een project?
Drie stappen, een looptijd van 12 tot 36 maanden en kapitaal dat geblokkeerd blijft tot de terugbetaling. Het rendement wordt bepaald door de projectselectie, niet door de geadverteerde rente.
Intekening
U investeert in een obligatie of een lening. Uw kapitaal is geblokkeerd voor de duur van het project.
Terugbetaling
Op de einddatum betaalt de projectontwikkelaar het kapitaal en de rente terug. Vertragingen en verlengingen zijn mogelijk.
Typische tijdlijn
M0
Intekening
M12–24
Bouw & verkoop
M24–36
Terugbetaling
De looptijden zijn indicatief. Een verlenging van 6 tot 18 maanden is gebruikelijk bij vertraging in de bouw of verkoop.
Liquiditeit
Uw kapitaal is geblokkeerd.
Anders dan bij RWA is er geen directe doorverkoop. Sommige platformen bieden een secundaire markt, maar een uitstap vóór de einddatum is nooit gegarandeerd.
Vergelijk met RWASelectie 2026
De 6 platformen
die ik echt aanbeveel.
Een bewust beperkte selectie, getest met mijn eigen kapitaal. Ik sloot platformen uit waarvan de garanties, liquiditeit of governance de vergelijking niet doorstaan.
E
01EstateGuru
Meest EuropeesCrowdfunding · Om te spreiden
Leningen aan Europese projectontwikkelaars, gedekt door een hypotheek van eerste of tweede rang.
Rendement
10 – 11%
historisch rendement
Bonus
0,5%
cashback over 90 dagen
- Minimaal ticket
- € 50
- Zekerheid
- Hypotheek 1e/2e rang
C
02ClubFunding
Meest compleetCrowdfunding · Voor volume
Vastgoed, auto's en luxe: de Franse leider in reële activa, met hogere tickets.
Rendement
9 – 12%
doelrendement
Bonus
€ 100
vanaf € 1.000 geïnvesteerd
- Minimaal ticket
- € 1.000
- Zekerheid
- Reële activa
L
03La Première Brique
Vanaf € 1Crowdfunding · Om te starten
Zorgvuldig geselecteerde woonprojecten, toegankelijk vanaf € 1 en zonder instapkosten.
Rendement
10 – 12%
doelrendement
Bonus
1%
cashback over 90 dagen
- Minimaal ticket
- € 1
- Zekerheid
- Geselecteerde projecten
H
04Homunity
Het premiumaanbodCrowdfunding · Voor soliditeit
Premium projectontwikkeling, gesteund door de Tikehau-groep en een veeleisende selectie.
Rendement
9 – 10%
gemiddeld rendement
Bonus
€ 20
cadeau bij inschrijving
- Minimaal ticket
- € 1.000
- Zekerheid
- Tikehau-groep
R
05Raizers
Frankrijk & buurlandenCrowdfunding · Voor internationale spreiding
Projecten in Frankrijk, Zwitserland en België, met een grondige analyse van elk dossier en zijn garanties.
Rendement
9 – 12%
doelrendement
Bonus
€ 20
met code gchevalier-44785
- Minimaal ticket
- € 1.000
- Zekerheid
- Garanties per project
C
06Crowdpear
Hypotheek eerste rangCrowdfunding · Voor de garantie
Litouwse en Europese projecten met een hypotheek van eerste rang en een secundaire markt.
Rendement
10,5 – 12%
doelrendement
Bonus
€ 15
cadeau bij inschrijving
- Minimaal ticket
- € 100
- Zekerheid
- Hypotheek eerste rang
Rentes en bonussen gecontroleerd op 1 november 2026. Ze kunnen zonder kennisgeving wijzigen.
Bekijk het overzicht van de 18 platformenVolledig overzicht
18 platformen
onder de loep.
Indicatieve rendementen, tickets en specialiteiten. Platformen met het label ‘Selectie’ horen bij mijn top 6. De andere worden opgevolgd, met een ander profiel.
Veeg over de tabel om alle kolommen te zien
| Platform | Rendement | Ticket | Specialiteit | Land | Review |
|---|---|---|---|---|---|
EstateGuruSelectie Lees de review | 10 – 11% | € 50 | Hypothecaire leningen | Estland | Lezen |
ClubFundingSelectie Lees de review | 9 – 12% | € 1.000 | Vastgoed, auto, luxe | Frankrijk | Lezen |
La Première BriqueSelectie Lees de review | 10 – 12% | € 1 | Woningen | Frankrijk | Lezen |
HomunitySelectie Lees de review | 9 – 10% | € 1.000 | Premium projectontwikkeling | Frankrijk | Lezen |
RaizersSelectie Lees de review | 9 – 12% | € 1.000 | Frankrijk, Zwitserland, België | Frankrijk | Lezen |
CrowdpearSelectie Lees de review | 10,5 – 12% | € 100 | Hypotheek eerste rang | Litouwen | Lezen |
| Lees de review | 9,5% | € 10 | Vastgoedobligaties | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | 5 – 9% | Vanaf € 10 | Duurzaam vastgoed | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | 13 – 14% | Vanaf € 100 | Verhuur & ontwikkeling | Letland | Lezen |
| Lees de review | 8 – 11% | € 100 | Handel & wonen | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | 9,8 – 12% | € 1.000 | Vastgoed & private equity | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | 9 – 10% | € 1.000 | Kmo's & vastgoed | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | Variabel | Vanaf € 100 | Kortlopende projecten | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | Variabel | Variabel | Projecten op menselijke maat | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | Variabel | Vanaf € 100 | Grondige analyse | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | 9 – 10% | € 100 | Kmo's, vastgoed & impact | Frankrijk | Lezen |
| Lees de review | 10 – 12% | € 100 | Duurzame landbouwleningen | Litouwen | Lezen |
| Lees de review | 10 – 14% | € 50 | Gegarandeerde landbouwleningen | Letland | Lezen |
Indicatieve brutorendementen, vóór belastingen en verliezen.
Gecontroleerd op 1 november 2026
De andere modellen
De landbouwplatformen (Lande, InSoil) staan in het overzicht vanwege hun door reële activa gedekte schuld. Getokeniseerde platformen (RealT, Atoa, Lofty) komen aan bod in de vastgoedhub en in de RWA-gids.
Garanties & risico's
Hypotheek, borgstelling, LTV:
wat echt beschermt.
Een garantie is geen marketinglabel. De rang, de omvang en de solvabiliteit van de garantiegever bepalen wat u bij een wanbetaling werkelijk terugkrijgt.
De meest beschermende
Hypotheek eerste rang
De uitlener wordt bij voorrang terugbetaald uit de opbrengst van de verkoop van het pand. Het is de sterkste garantie, maar ze hangt af van de werkelijke waarde van het pand en van de procedure.
Te controleren
Hypotheek tweede rang
Ze komt na de schuldeiser van de eerste rang. Bij wanbetaling kan er weinig waarde voor u overblijven. De rang is even belangrijk als het bestaan van de garantie.
Afhankelijk van de borg
Borgstelling / opleveringsgarantie
Een persoonlijke borgstelling of opleveringsgarantie beschermt tegen bepaalde wanbetalingen, maar is slechts zoveel waard als de handtekening van de borg.
Te analyseren
Pandrecht / voorrecht
Activa (aandelen, vorderingen, materiaal) worden als onderpand gegeven. De bescherming hangt af van hoe gemakkelijk die activa bij wanbetaling te gelde kunnen worden gemaakt.
De LTV begrijpen
De LTV (loan-to-value) is de verhouding tussen het leningsbedrag en de waarde van het pand. Een LTV van 60% betekent dat de lening 60% van de pandwaarde vertegenwoordigt: er blijft 40% theoretische marge. Hoe lager de LTV, hoe waardevoller de garantie.
LTV 60%Marge 40%
Illustratief voorbeeld, exclusief kosten en procedure.
Voor u intekent
De 3 vragen die u moet stellen.
- 01Welke rang heeft de hypotheek: eerste of tweede?
- 02Hoe hoog is de LTV van het project, en op welke waarde wordt die berekend?
- 03Wat gebeurt er als de projectontwikkelaar in gebreke blijft of vertraging oploopt?
Als het informatiedocument deze drie vragen niet duidelijk beantwoordt, ga ik naar het volgende project.
Het risico blijft
Waartegen de garantie niet beschermt
- Wanbetaling van de projectontwikkelaar, die de bouw en de cashflow kan blokkeren.
- Vertraagde terugbetaling, vaak met 6 tot 18 maanden verlengd.
- Illiquiditeit: uw kapitaal is geblokkeerd tot de einddatum.
- Kosten en belastingen, die het netto rendement verlagen.
Onderneem actie
Investeren in crowdfunding
in 5 stappen.
U hebt geen € 50.000 of notaris nodig. Een eenvoudige methode, twee of drie platformen en geleidelijke spreiding.
Uw horizon controleren
Investeer geen kapitaal dat u binnen 2 tot 3 jaar nodig hebt. Vastgoedcrowdfunding is niet liquide.
Kies 2 of 3 platformen
Twee platformen die u begrijpt zijn beter dan een catalogus van tien rekeningen. Begin met EstateGuru, ClubFunding en La Première Brique.
Lees het informatiedocument
Garantie, rang, LTV, projectontwikkelaar, looptijd, kosten, verlengingsclausule: alles moet duidelijk zijn voordat u intekent.
Spreid over projecten
Meerdere projectontwikkelaars, meerdere steden, meerdere einddata. Eén project mag geen groot deel van de portefeuille vertegenwoordigen.
Opvolgen en aangeven
Volg de terugbetalingen op, bewaar de belastingrapporten en geef de ontvangen rente elk jaar aan.
Checklist voor de eerste intekening
- Horizon langer dan 2 jaar
- Rang en LTV gecontroleerd
- Informatiedocument gelezen
- Spreiding gepland
Belastingen 2026
Wat u werkelijk
betaalt.
Rente uit vastgoedcrowdfunding wordt belast als kapitaalinkomen. Het terugbetaalde kapitaal is niet belast: alleen de rente.
Eenvoudig voorbeeld
Voor € 1.000 rente ontvangen, staat de forfaitaire belasting van 30 % voor € 300 belasting. U houdt ongeveer € 700 netto over, vóór andere kosten.
Als uw marginale tarief 0 % of 11 % is, kan de progressieve regeling gunstiger zijn. Reken met uw werkelijke situatie.
De rente
Forfaitaire belasting 30%De rente wordt standaard belast met de forfaitaire belasting van 30%, of op optie met het progressieve tarief. Het terugbetaalde kapitaal is niet belast.
2042 — vak 2TR
De verliezen
Geen automatische verrekeningEen verlies op een project kan niet automatisch worden verrekend met uw andere inkomsten. De behandeling hangt af van de aard van het contract en van uw situatie.
Te bevestigen met een expert
Buitenlandse rekening
Formulier 3916Als uw rekening bij een buitenlands platform is geopend, kan de aangifte van de buitenlandse rekening verplicht zijn, zelfs zonder ontvangen inkomen.
3916
Algemene informatie, geen persoonlijk belastingadvies. Regels kunnen wijzigen. Controleer uw situatie met een accountant of de belastingdienst.
FAQ vastgoedcrowdfunding
De vragen
die terugkomen.
Rendement, garanties, liquiditeit, belastingen: korte antwoorden voordat u intekent op een vastgoedproject.
Stel een vraagWat is vastgoedcrowdfunding?
Vastgoedcrowdfunding betekent via een platform geld lenen aan een projectontwikkelaar of een handelaar in vastgoed om een bouw- of renovatieproject te financieren. U ontvangt rente op de einddatum, doorgaans tussen 9% en 12% vóór belastingen en verliezen.
Welk rendement mag u in 2026 verwachten?
De doelrendite ligt doorgaans tussen 9% en 12% per jaar, vóór belastingen en verliezen. Sommige platformen of riskantere projecten adverteren met 13% tot 14%. Geen rendement is gegarandeerd: een wanbetaling kan de rente en een deel van het kapitaal verlagen of tenietdoen.
Is het kapitaal gegarandeerd?
Nee. Garanties (hypotheek, borgstelling, pandrecht) verlagen het risico maar elimineren het niet. Een hypotheek eerste rang beschermt beter dan een hypotheek tweede rang, en de waarde van het pand kan dalen. Bij een ernstige wanbetaling kan het kapitaal verloren gaan.
Wat is de beste garantie?
Een hypotheek eerste rang is doorgaans de meest beschermende, omdat u bij voorrang wordt terugbetaald uit de verkoopopbrengst. Controleer altijd de rang, de LTV, de waarde van het pand en de solvabiliteit van de projectontwikkelaar. Een garantie tweede rang of een zwakke borgstelling beschermt veel minder.
Kunt u vóór de einddatum verkopen?
In principe niet. Vastgoedcrowdfunding is illiquide: uw kapitaal is geblokkeerd tot de definitieve terugbetaling, vaak 12 tot 36 maanden. Sommige platformen bieden een secundaire markt, maar doorverkoop is nooit gegarandeerd.
Welk minimaal ticket hebt u nodig om te starten?
Vanaf € 1 bij sommige platformen, € 50 bij EstateGuru, € 100 bij Crowdpear en € 1.000 bij ClubFunding, Homunity of Raizers. Om goed te spreiden, reken eerder op enkele honderden tot enkele duizenden euro's over meerdere projecten.
Hoe wordt de rente belast?
De rente wordt standaard belast met de forfaitaire belasting van 30%, of op optie met het progressieve tarief. Ze wordt aangegeven op de 2042 (vak 2TR). Is de rekening bij een buitenlands platform geopend, dan kan formulier 3916 nodig zijn.
Hoe kiest u een platform voor vastgoedcrowdfunding?
Ik controleer de anciënniteit, de vergunning, het volume gefinancierde projecten, het wanbetalingspercentage, de kwaliteit van de garanties, de gemiddelde LTV en de transparantie van de kosten. Een platform dat alleen een hoog rendement adverteert zonder zijn garanties te documenteren, is geen serieus platform.
Verder lezen
De gidsen die
crowdfunding aanvullen.
Vastgoedcrowdfunding: de gids over garanties
Hypotheek, borgstelling, LTV, rang: de complete gids over zekerheden.
Lees de gidsBelastingen op beleggingen in Frankrijk
Forfaitaire belasting, 2042, 3916: wat u werkelijk betaalt op rente.
Lees de gidsGedeeltelijk vastgoed en RWA
Vergelijk de modellen voordat u uw vastgoedblootstelling kiest.
Lees de gidsOnderneem actie
Lenen aan projectontwikkelaars.
Niet aan het toeval.
Kies twee of drie platformen, lees de garanties, spreid over projecten. Begin klein en controleer elke terugbetaling.