EstateGuruavis 2026.
EstateGuru finance des promoteurs et des marchands de biens européens, avec des prêts garantis par hypothèque. La plateforme est l'une des plus anciennes du crowdfunding immobilier et dispose d'un marché secondaire.
Transparence :ce lien est affilié. Vous ne payez pas plus cher, je perçois une commission si vous ouvrez un compte. Les conditions peuvent évoluer.
Le verdict
Ce que vaut
EstateGuru.
EstateGuru est une référence pour qui veut investir dans la dette immobilière européenne. Le marché secondaire et l'ancienneté sont de vrais atouts, mais tous les prêts ne sont pas garantis au même rang. Je l'utilise pour diversifier, en privilégiant les hypothèques de 1er rang et les LTV modérés.
Pour qui ?
Vous voulez de la dette immobilière européenne diversifiée, avec une possibilité de revente.
Plutôt non si…
Vous cherchez une garantie homogène ou un rendement supérieur à 12 %.
Les points forts
- Une ancienneté et un volume qui permettent de juger la plateforme sur plusieurs cycles.
- Des prêts garantis par hypothèque, avec un rang et un LTV à vérifier projet par projet.
- Un marché secondaire pour sortir avant l'échéance.
- Une diversification géographique réelle en Europe.
Les points de vigilance
- Certains prêts sont garantis en 2e rang, ce qui réduit fortement la protection.
- Des retards et des défauts existent, comme sur tous les acteurs du secteur.
- Le rendement a baissé au fil des années et ne justifie pas tous les risques.
Les chiffres
Ce qu'il faut
savoir avant.
Rendement, ticket, garantie et liquidité : les données qui changent réellement le risque et le rendement net.
- Rendement
- 10 – 11 %
- rendement historique
- Ticket minimum
- 50 €
- pour commencer
- Garantie
- Hypothèque 1er/2e rang
- selon les projets
- Liquidité
- Marché secondaire
- avant échéance
- Horizon
- 6 – 24 mois
- durée indicative
- Devise
- EUR
- risque de change possible
- Pays
- Estonie
- depuis 2014
- Régulation
- Plateforme de crowdfunding européenne agréée (ECSP)
- cadre déclaré
Les frais
Pas de frais d'entrée ni de gestion pour l'investisseur. Le marché secondaire peut comporter des frais, et les retraits sont soumis aux conditions de la plateforme.
Le risque principal
Le risque de défaut du promoteur, la valeur du bien en garantie et le rang de l'hypothèque sont les principaux facteurs. Un LTV élevé en 2e rang peut entraîner des pertes.
La méthode
Pourquoi cette
note ?
Je valorise l'ancienneté, la garantie hypothécaire et la liquidité. Le rang et le LTV des prêts pèsent fortement dans la note.
La note est une moyenne de cinq critères, pondérés de façon identique pour toutes les plateformes. Elle reflète mon analyse à la date de mise à jour, pas une promesse de performance.
Écrit par
Grégory Chevalier
Investisseur indépendant & fondateur de Rendement.top
J'investis mon propre capital depuis 2017. Les liens affiliés sont signalés et ne changent pas la note.
Note globale
4,1/5
Rendement
4,3/5
Le taux cible, la durée et la probabilité réelle de le percevoir.
Sécurité
4,0/5
Le rang des sûretés, le LTV et la solvabilité du promoteur.
Liquidité
4,2/5
La possibilité de revendre avant l'échéance, souvent inexistante.
Transparence
4,2/5
La documentation, le reporting et l'historique de défaut.
Simplicité
4,0/5
La clarté de la souscription et le suivi des remboursements.
Comment ça marche
Le mécanisme
en trois temps.
La plateforme sélectionne un projet
Elle analyse le promoteur, le bien, le LTV, les garanties et le plan de commercialisation.
Vous souscrivez
Vous investissez dans une obligation ou un prêt, généralement jusqu'à l'échéance du projet.
Le promoteur rembourse
À l'échéance, le capital et les intérêts sont versés. Les retards et prorogations sont fréquents.
Les risques à connaître
- Le défaut du promoteur ou du marchand de biens.
- Les retards de chantier et les prorogations d'échéance.
- Une garantie de 2e rang ou une caution fragile.
- L'illiquidité : le capital est bloqué jusqu'au remboursement.
- Les pertes non compensables automatiquement avec les gains.
Le risque spécifique de EstateGuru est détaillé plus haut. Aucun rendement n'est garanti.
Fiscalité française
Les intérêts
PFU 30 %Les intérêts sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % par défaut, ou au barème progressif sur option. Le capital remboursé n'est pas imposé.
2042 — case 2TR
Les pertes
Pas de compensation automatiqueUne perte sur un projet n'est pas automatiquement imputable sur vos autres revenus. Le traitement dépend de la nature du contrat et de votre situation.
À valider avec un expert
Le compte étranger
Formulaire 3916Si votre compte est ouvert sur une plateforme étrangère, la déclaration du compte à l'étranger peut être obligatoire, même sans revenu perçu.
3916
Information générale, pas un conseil fiscal. Vérifiez votre situation avec un expert-comptable.
Les alternatives
À comparer
avant de choisir.
Crowdpear
Projets lituaniens et européens avec hypothèque de 1er rang et marché secondaire.
Reinvest24
Des projets locatifs et de développement en Europe, avec un rendement cible de 13 à 14 %.
LANDE
Des prêts agricoles européens garantis par des terres et des machines, avec un LTV de 40 à 60 %.
FAQ EstateGuru
Les questions
qui reviennent.
Les réponses courtes avant d'investir sur EstateGuru. Pour une question personnelle, utilisez la page contact.
Poser une questionEstateGuru est-il régulé ?
Quelle garantie pour les prêts ?
Peut-on revendre avant l'échéance ?
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Une plateforme
ne fait pas un portefeuille.
Comparez les rendements, vérifiez les garanties, commencez petit. Le bon choix est celui que vous comprenez et que vous êtes capable de suivre dans la durée.